【完全版】住宅宿泊管理業者に委託できる6つの業務！費用相場や手続きを解説

「住宅宿泊管理業者にはどのような業務を委託できるの？」

「自分でもできないの？」

「委託費用の相場がわからないため不安」

2018年に施行された民泊新法（住宅宿泊事業法）では、適正な民泊運営のため住宅宿泊管理業者への委託に関する事項が明記されました。民泊新法の施行以前、管理者の不在により、宿泊者対応や近隣住民の苦情などへの対応が不十分であったためです。

しかし、住宅宿泊管理業者に委託する業務内容や手続きがわからず、不安を抱えている方は多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、住宅宿泊管理業者への委託について以下の内容を解説します。

• 運営形態別の住宅宿泊管理業者への委託方法
• 委託できる業務内容
• 報酬型別の委託費用の相場
• 委託先の住宅宿泊管理業者を選ぶ際のポイント
• 委託契約の手続き
• 住宅宿泊管理業者の変更方法

民泊新法で定められた委託方法について詳しく説明していますので、ぜひ最後までお読みください。

住宅宿泊管理業者とは？概要を解説

住宅宿泊管理業者とは、民泊を運営する上で必要な管理業務を代行する事業者です。民泊新法に基づいて役割や義務が定められており、事業者として登録するには国土交通大臣の認可が必要です。認可を受けるには、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

• 住宅の取引や管理に関する2年以上の職務経験
• 旅館業法に規定する営業者としての2年以上の実務経験
• 宅建士、管理業務主任者などの資格保有者

民泊運営者は、自身の運営スタイルや施設の規模に応じて、管理業務の一部またはすべてを住宅宿泊管理業者に委託することができます。

参考：国土交通省　民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊管理業者の登録」

【運営形態別】住宅宿泊管理業者への委託方法

住宅宿泊管理業者への管理業務の委託方法は、民泊の運営形態によって異なります。ここでは以下の2つの運営形態について解説します。

1. 家主不在型
2. 家主居住型

どちらの運営形態を選ぶかで委託方法も変わるため、しっかり把握しておきましょう。

1.家主不在型

家主不在型とは、宿泊客が滞在中、運営者が同じ住宅内に居住しない形態の民泊です。空き家や投資用マンションなどを利用した民泊でよく見られます。

家主不在型では、すべての管理業務を任せる「完全委託」が義務づけられており、委託先は国土交通省に登録された住宅宿泊管理業者に限られます。

住宅宿泊管理業者と契約せず家主不在型民泊を運営した場合、50万円以下の罰金が科せられるため注意しましょう。

参考：国土交通省　民泊制度ポータルサイト「管理業務の委託について」

2.家主居住型

家主居住型とは、運営者が居住している住宅の一部を宿泊客に貸し出す運営形態です。ただし、原則として1時間（状況により2時間）以上の不在をしないことが求められます。

家主居住型の場合、管理業務委託は義務ではありません。必要に応じて、運営者の手の回らない管理業務を、民泊運営サービスを行っている事業者に委託できます。委託先は国土交通省登録の住宅宿泊管理業者でなくても問題ありません。ただし、居室数が6以上ある場合、家主が居住していても住宅宿泊管理業者との契約義務が生じるため、注意しましょう。

運営形態別の委託方法について詳しく知りたい方は、関連記事「【初心者必見】民泊の管理方法は2通り！委託が必要なケースと自分で行う方法を紹介」をあわせてご確認ください。

【民泊新法】住宅宿泊管理業者への委託が必要な6つの業務

民泊を行う上で義務づけられている管理業務は、民泊新法の五〜十条で定められています。ここでは、住宅宿泊管理業者に委託できる6つの業務について解説します。

1. 宿泊者の衛生の確保
2. 宿泊者の安全の確保
3. 外国人観光旅客である宿泊者の快適性及び利便性の確保
4. 宿泊者名簿の作成・保管
5. 周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明
6. 苦情等への対応

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.宿泊者の衛生の確保

宿泊者の衛生の確保とは、宿泊施設として清潔な環境を維持するための業務です。主に、以下の3つの業務が挙げられます。

• 日常清掃業務
• 寝具・衛生用品の洗濯・設置
• 備品の管理・補充

衛生確保の業務は、住宅宿泊管理業者から専門業者に再委託するケースが一般的です。部屋の清掃や寝具の洗濯など煩雑な業務が多くあり、ごみ処理に関する専門知識も求められるためです。

2.宿泊者の安全の確保

宿泊者の安全の確保とは、住宅設備が正常に機能しているか確認する業務です。不具合を発見した場合は、運営者への報告や修理業者の手配まで行います。主な点検箇所は、以下の7つです。

• 台所
• 浴室
• トイレ
• 洗面設備
• ドアやサッシ
• 水道・電気などの生活インフラ
• 家電製品

住宅設備の故障は宿泊者の利便性を損なうばかりか、怪我を負わせるリスクにもつながるため、定期的な点検が必要です。

3.外国人観光客である宿泊者の快適性及び利便性の確保

民泊は外国人観光客が多く利用するため、外国語での各種案内が必要です。たとえば「風呂やエアコンなどの住宅設備の使用方法」や「緊急時の管理業者や医療機関などへの連絡先」を、外国語で室内に掲示しておくなどの対応です。

また住宅宿泊管理業者の中には、外国語対応できるコールセンターを設置し、緊急時などに連絡できる体制を備えている業者もあります。

4.宿泊者名簿の作成・保管

宿泊者名簿の作成・保管とは、ゲストの氏名や宿泊日などの情報を管理する業務です。宿泊者名簿は、3年の保管が義務づけられています。

一般的にはタブレットなどを活用して宿泊者から記入してもらうケースが多いです。預かった情報は都道府県への定期報告として活用できるよう、宿泊の人数や日数を集計して管理しておきます。

5.周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明

宿泊者が周辺地域に悪影響を与えないように注意喚起する業務は、民泊の適正運営のために欠かせません。民泊は住宅地で営業できるため、騒音など周辺地域への悪影響が懸念されているためです。

具体的には、チェックイン時の案内や室内への掲示で宿泊者にルールを周知します。外国人宿泊者向けに、外国語での説明書類を準備しておくことも有効です。

6.苦情等への対応

苦情等への対応とは、周辺住民がいつでも管理業者に連絡できる体制を備え、トラブルに対処する業務です。

一般的には、管理業者への連絡先を宿泊施設の外に掲示しておき、近隣住民が連絡できるようにしておきます。また、観光庁が設置する「民泊制度コールセンター」を経由しての依頼にも対応します。

民泊のトラブル事例について詳しく知りたい方は、関連記事「【これで解決】民泊のトラブル事例5選と3つの対策【相談先も3つ紹介】」をあわせてご確認ください。

緊急時の駆けつけ対応も住宅宿泊管理業者に委託可能

運営者や従業員が施設に常駐しない場合は、緊急時に迅速に対応できる体制の整備が義務づけられています。この義務を「駆けつけ要件」と呼びます。具体的には、宿泊者がカギを部屋に忘れてしまった場合や、水回りのトラブルが発生した場合など、すぐに対応が必要な事態に備えるための規定です。

旅館業法では、現地に10分以内に駆けつけられる体制を整えておくことが義務づけられています。一方、民泊新法による駆けつけ要件は60分以内と基準が緩くなります。

しかしながら、自治体によってさらに厳しい条件が適用されるのが一般的です。たとえば、東京都江戸川区の駆けつけ要件は以下のとおりです。

適用される法律	駆けつけ要件	参考資料
旅館業法	10分以内（概ね800メートル以内）	江戸川区「旅館業のてびき」
民泊新法	30分以内が目安	江戸川区「住宅宿泊事業のてびき」

多くの自治体では江戸川区のように、民泊新法より旅館業法の方が基準が厳しくなっています。民泊をはじめる際は、運営する地域の自治体の条例を確認した上で、駆けつけ要件を満たすために「どのような管理体制が必要か」を十分検討します。

駆けつけ対応は、住宅宿泊管理業者に委託可能な業務です。「24時間365日体制であるか」「自治体の基準（旅館業法・民泊新法）をクリアできるか」の2点に注意し、委託先を選びましょう。

住宅宿泊管理業者からの再委託は可能【運営者自身でもOK】

家主不在型の場合、住宅宿泊管理業者への完全委託が義務づけられているため、一部業務のみ依頼することはできません。しかし住宅宿泊管理業者と契約した上で、業務の一部をほかの事業者や運営者に再委託することは可能です。

たとえば、ごみ処理を専門業者に再委託するケースや、部屋の清掃や備品管理を運営者自身が行うといったケースがよく見られます。

再委託の形で運営者が一部業務を請け負うことで、管理費用を節約できるメリットがあります。できるだけ管理コストを抑えたい方や、宿泊客の対応をご自身で行いたい方は、住宅宿泊管理業者に再委託が可能か相談しましょう。

住宅宿泊管理業者から再委託を受ける際の3つの注意点

住宅宿泊管理業者から再委託を受ける際は、以下の3点に注意する必要があります。

1. 全ての業務を再委託で受けることはできない
2. 契約書を締結して業務範囲を明確にする
3. 再委託業務中に問題が起きた際は住宅管理業者に報告する

法律で規定されている要件もあるため、一つひとつ確認していきましょう。

1. 全ての業務を再委託で受けることはできない

住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）では「再委託は住宅宿泊管理業務の一部についてのみ認める」と定められています。この規定は、住宅宿泊管理業者がほかの事業者に管理業務を丸投げすることや、単に名義を貸すだけといった行為を防ぐためです。

そのため、運営者が「自分で運営したいので全業務を再委託してほしい」と主張しても、法律上認められません。最低1つの業務は、住宅宿泊管理業者が行う必要があります。どうしてもご自身で管理業務を行いたい場合は、たとえば宿泊者名簿の管理のみ任せて、それ以外の業務を請け負うなどの策を講じましょう。

2. 契約書を締結して業務範囲を明確にする

住宅宿泊管理業者と契約を結ぶ際は、再委託を受ける業務内容を明確に記載しなければなりません。契約締結前に業務配分について十分に話し合い、双方で合意しておきましょう。

管理受託契約書の写しは、行政に民泊開業を届け出る際の添付書類としても必要です。行政の担当者は契約書の内容をもとに、住宅宿泊管理業者の業務範囲を確認します。そのため契約書を締結する際は、記載内容に曖昧な部分を残さないようにしましょう。

3. 再委託業務中に問題が起きた際は住宅管理業者に報告する

再委託業務中に起きた問題の責任は、最終的に住宅宿泊管理業者が負います。そのため、運営者自身が対応した出来事であっても、住宅宿泊管理業者に逐一報告しましょう。

たとえば、宿泊者が施設内で怪我をしてしまった場合、軽傷だとしても住宅宿泊管理業者に報告・相談しなければなりません。怪我の原因が民泊新法に基づく「宿泊者の安全の確保」の不全にあったとみなされた場合、住宅宿泊管理業者が責任を問われます。

運営者は「オーナーである自分が対応したので問題ないだろう」と安易に判断してはいけません。問題が起きた際は速やかに住宅宿泊管理業者に報告し、指示や指導には適切に従いましょう。

参考：国土交通省　民泊制度ポータルサイト「住宅宿泊管理業者の業務」

【報酬型別】住宅宿泊管理業者への委託費用の相場

民泊運営を住宅宿泊管理業者に委託する場合、初期費用と業務委託費用が発生します。初期費用は契約時のみ発生し、相場は20,000〜30,000円程度です。初期費用には、物件の登録手続きや、民泊運営に必要な備品の準備が含まれます。

一方で業務委託費用は、住宅宿泊管理業者が提供するサービスに対して発生します。ここでは、業務委託費用の相場を「成果報酬型」と「月額報酬型」に分けて詳しく解説します。

1. 成果報酬型の場合の費用相場

成果報酬型は、宿泊売上の一定割合を業務手数料として支払う方式です。費用相場は、すべての業務を住宅宿泊管理業者に代行する「完全委託」か、一部業務のみを任せる「部分委託」かによって大きく変わります。

完全委託の場合、費用相場の目安は「宿泊売上の20％＋清掃料金」です。たとえば月間の宿泊売上が30万円で、清掃費用が月50,000円かかる場合、「300,000円×20%＋50,000円（清掃費用）＝110,000円」が目安になります。

一方で部分委託の場合、費用は住宅宿泊管理業者が担う業務内容に応じて決まります。たとえば、住区宿泊管理業者のスマートロックやチェックインサービスを利用する場合、固定費はそれぞれ月額3,000〜5,000円程度です。また、コンサルティングなど専門的なサポートを受ける場合、月額10万円以上かかるケースもあります。

成果報酬型のメリットは、宿泊者数が少ない場合に管理コストを抑えられることです。宿泊売上が少ない月は委託費用も比例して減るため、固定費負担を軽減できます。ただし「売上が一定基準を下回ると手数料の負担割合が高くなる」といった、契約条件となっている業者もあるため注意が必要です。

委託契約を結ぶ際は、費用算出の細かい条件を確認し、自身の運営方針に合っているか吟味しましょう。

2. 月額報酬型の場合の費用相場

月額報酬型は宿泊売上に関わらず、毎月定額の委託費用を支払う方式です。完全委託の場合、ほとんどの業者が成功報酬型を採用するため、月額報酬型は部分委託でしか見られません。費用相場は10,000〜30,000円で、委託内容によって増減します。

月額報酬型のメリットは、宿泊者数が増えても管理コストが変わらないことです。つまり、稼働率が上がるほど委託費用の売上に対する割合が下がるため、収益性が高まります。ただし、宿泊者数が少ない場合でも一定の委託費用がかかるため、固定費負担が重くのしかかるデメリットがあります。

また清掃やリネン交換、ゲストとのメール対応など、一部業務が別料金になるケースもあります。料金の安さだけで業者を決めるのではなく、サービス内容と照らし合わせて総合的に判断することが重要です。

住宅宿泊管理業者への委託費用について詳しく知りたい方は、関連記事「【徹底解説】住宅宿泊管理業者の費用相場は「売上の20％」業務別の料金を紹介」をあわせてご確認ください。

委託先の住宅宿泊管理業者を選ぶ3つのポイント

民泊運営を住宅宿泊管理業者に委託する場合、業者選びはその後の経営に大きく影響します。ここでは委託先を選ぶ上でのポイントとして、以下の3点について詳しく解説します。

1. 国土交通省への登録状況の確認
2. 業務実績
3. 多言語対応の有無

安心して任せられる業者を見つけるため、1つずつ押さえていきましょう。

1. 国土交通省への登録状況の確認

住宅宿泊管理業を営むには、国土交通省への登録が必要です。そのため、委託先は必ず登録済みの業者の中から選びましょう。国土交通省のホームページでは、住宅宿泊管理業者登録簿を閲覧ができます。登録簿には、以下の情報が掲載されています。

• 社名・商号
• 所在地
• 登録年月日
• 登録番号
• 代表者氏名

参考：国土交通省「住宅宿泊管理業者登録簿」

また、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」でも、住宅宿泊管理業者を調べることが可能でます。

上記のように商号名や登録番号などから検索できるので、委託先候補である業者の登録状況は事前に確認しておきましょう。

2. 業務実績

住宅宿泊管理業者を選ぶ際は、民泊の管理経験が豊富な業者を見極めることが重要です。業務実績や委託物件の平均稼働率などを確認し、複数社を比較検討しましょう。

過去のデータや経験を活かして運営している業者であれば、きちんと実績データを提示してくれるはずです。実績のある業者は「効果的な集客方法」や「トラブル対応のノウハウ」を持っている可能性が高いため、とくに民泊初心者は重視したいポイントです。

業務実績を比較する際は単に管理物件数だけでなく、物件の種類や立地、宿泊者の評価なども参考にしましょう。

3. 多言語対応の有無

外国人観光客が多いエリアで民泊を運営する場合、多言語対応は顧客満足度に直結する重要事項です。以下のグラフは、旅行情報サイト「GOOD LUCK TRIP（好運日本行）」が実施した「訪日外国人が『日本で不便に思うこと』」についてのアンケート調査となっています。

調査結果によると「スタッフとのコミュニケーションがとれないこと（2位）」や「多言語表示の少なさ・わかりにくさ（3位）」に悩む訪日外国人が多いことが明らかです。多言語対応は問い合わせやチェックイン時だけでなく、物件内の設備説明や周辺情報の提供など、幅広い場面で求められます。

近年は英語だけでなく、中国語や韓国語などのアジア系言語での対応ニーズも高まっています。施設運営者として「利用客の使用言語は何が多いか」を把握し、対応可能な業者を見つけることが重要です。

実際にどんな住宅宿泊管理業者があるのか詳しく知りたい方は、関連記事「【保存版】住宅宿泊管理業者のエリア別一覧の調べ方とおすすめ10選を紹介」をあわせてご確認ください。

住宅宿泊管理業者との委託契約の手続き3ステップ

住宅宿泊管理業者との委託手続きは、民泊新法の三十三〜三十四条で定められています。ここでは、委託契約の手続きを以下の3ステップで解説します。

1. 立地や建物構造などの情報を通知する
2. 住宅宿泊管理業者から業務内容などの事前説明を受ける
3. 契約を締結する

一つひとつ見ていきましょう。

1. 立地や建物構造などの情報を通知する

民泊施設の立地や建物構造によっては、委託不可なケースがあります。そのため、運営者は住宅宿泊事業者に、立地や建物構造などの情報を通知しなければなりません。

通知に必要な項目は、住宅宿泊管理業者に問い合わせ、事前に確認しておきましょう。住宅宿泊管理業者は通知された内容をもとに、見積もりや業務内容を作成します。

2. 住宅宿泊管理業者から業務内容などの事前説明を受ける

住宅宿泊管理業者には、委託契約前に以下の項目について運営者に説明する義務が定められています。

項目	内容
管理の対象となる物件・設備	管理業務を行う物件の住所や部屋番号、住宅の設備
管理業務の実施方法	具体的な管理方法や緊急時の連絡先など
管理業務の実施に必要な経費や備品	水道光熱水費や消耗品の費用の支払いに関する取り決め
再委託の内容	再委託する場合の業者名や内容
責任及び免責	運営者と管理業者の責任の所在に関する取り決め
契約の期間	契約の始期と終期
契約の更新・解除	契約の更新や解除の条件や方法の取り決め

後々トラブルにならないように、業務内容だけではなく実施体制や責任の所在などについても細部まで確認しておくことが大切です。

3. 契約を締結する

事前説明の内容に合意できた場合、委託契約を結びます。契約書の雛形は、国土交通省が公開している「住宅宿泊管理受託標準契約書」を活用すると良いでしょう。

受託実績が豊富な住宅宿泊管理業者の場合、契約手続きは事業者側で主導してくれるため、民泊初心者でも対応。

住宅宿泊管理業者の変更は「民泊制度ポータルサイト」から行う

住宅宿泊管理業者を変更するには「住宅宿泊事業届出書」の内容変更が必要です。

住宅宿泊事業届出書の変更は「民泊制度ポータルサイト」の「民泊制度運営システム」から手続きできます。また、都道府県に「届出事項変更届出書」を提出する方法もあります。手続きする際は、変更する住宅宿泊管理業者との委託契約書が必要です。

住宅宿泊管理業者への委託は民泊新法のルールに即して行いましょう

民泊新法では、家主不在型の場合、管理業務のすべてを住宅宿泊管理業者に任せる「完全委託」が義務付けられています。一方、家主居住型の場合は、必要に応じて一部の業務を委託する「部分委託」が可能です。

ただし、完全委託した場合も、再委託という形で運営者自身が一部業務を担うことは可能です。再委託を受けることで、運営費用の節約や利用客と交流できるといったメリットがあるため、自身の運営方針に合った委託方法を選ぶことが重要です。

住宅宿泊管理業者と委託契約を結ぶ際は、今回解説した3つの注意点を踏まえた上で、民泊新法で定められたルールに即して行いましょう。

民泊新法の内容については「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）」で詳しく解説されています。また「民泊制度ポータルサイト」では、管理業務委託に関する基本的な事項がまとめられているのであわせて確認しておきましょう。