「民泊の管理は誰にお願いしたら良いの？」
「管理を委託したら費用がかさみそうで不安」
「業者に頼らず自分で管理する方法が知りたい」
民泊を円滑に運営するためには、日々の管理業務が欠かせません。しかし「忙しくて管理まで手が回らない」と、お悩みの方もいるのではないでしょうか。民泊の運営は専門業者である「住宅宿泊管理業者」に委託できます。そこでこの記事では、住宅宿泊管理業者について以下の内容を解説します。
自主管理や委託管理が向いている人の特徴がわかる内容になっているので、民泊の管理に不安がある方はぜひ最後までお読みください。
民泊の管理は「住宅宿泊管理業者」に委託できる
民泊を始めるにあたって「管理に時間が割けない」「運営に自信がない」と不安に思うかもしれません。しかし、民泊は必ずしも自分自身で管理する必要はなく「住宅宿泊管理業者」に委託することが可能です。住宅宿泊管理業者とは、国土交通省の許可を得て民泊の管理業務を代行する個人または法人を指します。
なお、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づく民泊では、住宅宿泊管理業者への委託が必須となるケースが多いです。委託が義務づけられた背景には、法整備される前に無許可で営業する「違法民泊」が横行し、騒音やゴミ出しなどのトラブルが相次いだ問題があります。
運営スタイルによっては「すべての管理を自分でやりたい」と思っても、難しい場合があるので注意しましょう。地域ごとの業者一覧は「住宅宿泊管理業者登録簿」から確認できます。
住宅宿泊管理業者への委託について詳しく知りたい方は、関連記事「【完全版】住宅宿泊管理業者に委託できる6つの業務！費用相場や手続きを解説」をあわせてご確認ください。
【運営スタイル別】民泊の管理方法
民泊を管理する手段は、オーナーが自ら行う「自主管理」と住宅宿泊管理業者に代行を依頼する「委託管理」のいずれかです。民泊の営業形態には「家主不在型」と「家主同居型」があり、どちらで運営するかによって管理方法が以下のように異なります。
この章ではそれぞれの詳細と、例外となるケースをチェックしていきましょう。
1. 家主不在型【委託管理が必須】
委託管理が必須な「家主不在型」は、オーナーの生活拠点が宿泊施設とは別にある営業形態です。家主不在型の民泊では、宿泊者・近隣住民へ適切に対応するため、住宅宿泊管理業者への委託が義務づけられています。家賃や光熱費などの運営コストに加えて委託費用がかかるものの、以下のようなメリットがあります。
なお注意点として、業務によって複数の住宅宿泊管理業者を使い分けることはできません。住宅宿泊管理業者を利用する場合は、1社に一括で依頼が必要な点に注意しましょう。
2. 家主同居型【自主管理が可能】
自主管理が可能な「家主同居型」は、オーナーが住んでいる建物の空き部屋を利用して、宿泊客を受け入れる運営スタイルです。家主同居型であれば、騒音やゴミ出しなどのトラブルがあった場合にオーナーが即座に対応できるため、原則として住宅宿泊管理業者への委託は不要とされています。
自主管理の場合、運営の手間はかかるものの委託費用が発生しないため、コストが抑えられる点が魅力です。すべての管理業務を自分で行うことが難しい場合は、一部を外注する手段もあります。外注できる業務の例は、以下のとおりです。
自分の手が回らない作業や苦手分野を外注することで、効率良く民泊を運営できるでしょう。ただし、以下に紹介するケースに当てはまる場合は、家主同居型でも住宅宿泊管理業者への委託が必須となるので注意が必要です。
例外1. 居室が5を超える場合
居室が6つ以上ある場合は、施設内にオーナーが住んでいても住宅宿泊管理業者への委託義務が発生します。なお、居室に該当するのは利用者が寝泊りする部屋だけではありません。リビング・ダイニングなど食事や娯楽といった目的で継続的に使用されるスペースも居室に含まれるため、カウントする際は注意しましょう。
例外2. 1時間を超えて不在になる場合
一時的な不在を除き、宿泊者の滞在時に家を空ける場合は住宅宿泊管理業者への委託が必要です。一時的な不在とは、日常生活を送る上で必要最低限の外出を指します。明確な時間の定義はないですが、原則として1時間とされています。ただし、交通事情によって1時間以上の外出になることが想定される場合でも、2時間程度までなら問題ありません。
家主不在型の民泊を自主管理する方法4選
「住宅宿泊管理業者に依頼するのは運営コストがかかる」「家主不在型でも自主管理できる方法はないの？」とお悩みの方へ、家主不在型の民泊を自主管理する方法を紹介します。
それぞれの方法を、詳しくみていきましょう。
1. 住居の敷地内で運営する
オーナー自身が近くに住んでおり、適切な運営に支障がないと判断された場合は、住宅宿泊管理業者への委託は不要です。具体的には、以下の条件を満たす必要があります。
例として、オーナーが居住しているマンションの別の部屋や、完全分離型の二世帯住宅の片方で民泊を行う場合などは、自主管理が可能です。
2. 自身で住宅宿泊管理業者の登録を受ける
オーナーが自ら住宅宿泊管理業者として登録すれば、家主不在型でも自主管理が可能です。ただし、住宅宿泊管理業者になるためには住宅の取引・管理に関する2年以上の実務経験、または以下のいずれかの資格が必要です。
詳細な要件は、個人または法人のどちらで登録を受けるかによって異なります。すでに要件を満たしている場合や、足りない資格を補える場合に有効な手段です。
3. 住宅宿泊管理業者から再委託を受ける
「少しでも運営コストを抑えたい」と考えている方は、住宅宿泊管理業者からオーナーに「再委託」してもらう方法があります。
ただし、住宅宿泊管理業者がすべての業務を再委託することは法律で禁止されています。そのため、受託できるのは「一部の業務」のみになる点に注意が必要です。また、すべての住宅宿泊管理業者が再委託に対応しているとは限らないので注意しましょう。
4. 旅館業法上の簡易宿所営業許可を取得する
旅館業法上の「簡易宿所」として民泊を運営すれば、自主管理が可能です。なぜなら、住宅宿泊管理業者への委託義務は民泊新法のルールだからです。旅館業法は民泊新法とは異なる法律のため、住宅宿泊管理業者への委託義務は発生しません。
自主管理すれば委託費用がかからないので、運営コストの削減が可能です。もちろん、予算に応じて代行業者にすべて、または一部の業務を委託する選択もできます。さらに、旅館業なら年間の営業制限がなくなる点も大きなメリットです。民泊新法と比較して売上が大きくなりやすいので、委託費用を差し引いても利益が出る可能性が高いでしょう。
簡易宿所営業許可について詳しく知りたい方は、関連記事「【注意】簡易宿所は民泊の運営形態の1つ！おすすめな3つのケースと申請の流れを解説」をあわせてご確認ください。
民泊における3つの管理業務
「民泊の管理って具体的には何をすれば良いの？」と疑問の方に向けて、ここでは民泊の主な管理業務を3つに分けて紹介します。
それぞれの業務の内容を、詳しく解説します。
1. 宿泊者等への対応に関する業務
民泊の管理者は、宿泊客や近隣住民に対して以下のような業務を行う必要があります。
上記のほかにも、宿泊客の本人確認や名簿の作成・管理などの業務があります。また、騒音やゴミ出しなど、宿泊者と近隣住民の間でトラブルがあった場合の対応も重要な業務の1つです。
2. 清掃・衛生業務
清掃・衛生業務に含まれる作業には、以下のようなものがあります。
カバー類の付け替えやゴミの処理などを始めとする上記の業務は、宿泊者が入れ替わるごとに行います。また、施設内を清潔に保つためには日々の清掃が欠かせないため、負担になりやすい業務です。
3. 住宅・設備管理および安全確保業務
住宅・設備管理および安全確保業務に含まれる作業には、以下のようなものがあります。
設備が正常に作動するように、日頃からメンテナンスしておく必要があるでしょう。また、宿泊者から建物や設備についてクレームが入った場合は、速やかに状況を確認して適切に対処しなければなりません。
民泊で住宅宿泊管理業者を利用した場合の費用相場
住宅宿泊管理業者の料金設定は、以下の2パターンに分かれます。
成功報酬制は「売上の20％＋清掃料金」、月額制は「月々1〜3万円程度＋清掃料金」が費用相場です。清掃料金は、1件につき3～5千円程度かかります。清掃だけでなくメッセージ代行なども別途請求になるケースが多いため、基本料金に含まれている業務内容を必ず確認しましょう。
住宅宿泊管理業者の費用について詳しく知りたい方は、関連記事「【徹底解説】住宅宿泊管理業者の費用相場は「売上の20％」業務別の料金を紹介」をあわせてご確認ください。
民泊の自主管理が向いている人の特徴
民泊の自主管理が向いている人の特徴は、以下のとおりです。
管理業務も含めて民泊の運営が楽しめる方は、自主管理に向いています。ただし、自主管理が可能なのは家主同居型の場合のみです。家主不在型の場合は、自身が住宅宿泊管理業者である、または簡易宿所として営業している場合を除いて委託管理が必須になるので注意しましょう。
民泊の委託管理が向いている人の特徴
民泊の委託管理が向いている人の特徴は、以下のとおりです。
民泊新法では年間180日の営業制限が設けられており、収益化しづらい傾向があります。しかし、所有物件の空き部屋対策や、居住者がいない家の維持・管理を目的としているのであれば、民泊運営は有効な手段です。管理をすべて委託してしまえば、自分の生活を変えずに空き家対策ができます。
また、代行業者は民泊運営のノウハウがあるため、アドバイスによって売上が伸びた例もあります。自己流の運営で売上が伸び悩んでいる方は、委託管理にすることで改善が期待できるでしょう。
希望する管理方法に合った民泊の運営スタイルを選択しよう
民泊新法に基づいて家主不在型の民泊を運営する場合は、原則として住宅宿泊管理業者への管理業務の委託が義務づけられています。住宅宿泊管理業者へ委託した場合、費用として「売上の20％＋清掃料金」または「月1〜3万円程度＋清掃料金」がかかります。
家主不在型でも「費用がもったいない」「付き合いのある業者に依頼したい」などの理由から住宅宿泊管理業者への委託を避けたい場合は、自宅の敷地内で営業したり、旅館業法上の簡易宿所営業の許可を取得したりといった方法があります。運営スタイルによる管理方法の違いは、以下のとおりです。
どのような管理をしたいかによって、希望が実現できる運営スタイルを選択しましょう。
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