「実家が空き家になったので有効活用できる方法を探している」
「空き家を民泊にするための手続きがわからない」
「空き家をそのままにしているとリスクがあるって本当？」
空き家の増加が深刻な社会問題になっていると聞いたことがある方はいるのではないでしょうか。そのような状況下で、空き家の活用方法として注目されているのが民泊です。
2018年に「住宅宿泊事業法」が制定されたことで、簡単な手続きで民泊運営が可能になりました。そこでこの記事では
について解説します。空き家から民泊運営するまでの流れがイメージできる内容になっているので、ぜひ最後までお読みください。
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空き家を民泊にするメリット5選
民泊は多くの方と触れ合える以外に、資産や初期費用で良い面があります。ここでは、空き家を民泊にするメリットを紹介します。
それでは、1つずつ解説していきます。
1. 収入源になる
空き家を民泊として活用することで、宿泊料が得られます。民泊運営で得た宿泊料は、空き家の維持・管理費への充当が可能です。金銭的な負担が軽減できるとともに、運用次第では収集源にもなります。
空き家を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税がかかります。固定資産税は建物の所有に対して、都市計画税は特定の市街化区域内にある建物や土地に対する税金です。
しかし空き家を民泊運営として営業をすることで、収益を税金の支払いにあてられます。税負担以上に利益があげられれば収入源となるので、宿泊客が増えるよう改修などを行っていきましょう。
民泊を副業で始めたいと考えている方は、関連記事「【徹底解説】民泊を副業で始めるメリット・デメリット9選！失敗しないコツを紹介」をあわせてご確認ください。
2. 初期費用がおさえられる
すでに所有している空き家を利用すれば、100万円程度から民泊の開業が可能です。空き家で民泊を始める際にかかる費用には、以下のようなものがあります。
新たに物件を用意して民泊を始める場合は、不動産会社への手数料や保証金などの費用が必要です。さらに住宅宿泊業法は、旅館業の簡易宿所に比べて条件が緩和されているため、リフォーム代も最小限で済む可能性があります。
空き家を活用すると不動産取得費用がかからず、初期費用がおさえられるのは大きなメリットになります。
民泊運営にかかる費用について詳しく知りたい方は、関連記事「【保存版】民泊運営にかかる9つの費用！始め方を5ステップで解説」をあわせてご確認ください。
3. 資産価値が高まる
空き家は、経年劣化により資産価値が下がっていくことが一般的です。しかし、民泊施設として利用することで資産価値が高められます。
行政機関に届出をして民泊営業許可をもらい、安定した収益が継続することで資産価値が上がります。民泊運営により安定した集客を維持できれば、高収益物件として売却できるでしょう。
4. 特定空き家の指定を防止できる
空き家を民泊にすることで、特定空き家の指定防止につながります。特定空き家とは、衛生・安全面が適切に管理されていない状態です。放置していると自治体からの助言や指導が入り、改善されなければ固定資産税の優遇措置が適用されなくなります。
空き家を民泊として運営することで、清掃をこまめに行い建物を衛生的な状態を保てます。さまざまな宿泊客が出入りすることを想定し、安全管理を怠らないことも効果的です。
所有している物件が特定空き家に指定されないために、民泊運営を通して「劣化が進んでいないか」「人が安全に住める状態であるか」を念入りに確認しましょう。
5. 宿泊客と交流できる
民泊を運営することで国内だけではなく、外国人宿泊客と交流する機会が増えます。国籍関係なくさまざまな人たちと関われるのが、民泊運営者のメリットです。
2018年に観光庁が「住宅宿泊事業」の調査を実施した結果、海外からの人気が高まっていることがわかります。
| 旅行者国籍 | 人数（割合） |
| 国内 | 13,840人(16.6%) |
| 海外 | 69,394人(83.4％) |
引用元：観光庁｜住宅宿泊事業の実績について
今後も需要が高まると予測されるため、外国人宿泊客向けのハウスガイドを用意しておきましょう。最低限守るべきルールを記載しておくと、トラブル防止に効果的です。
空き家を民泊にするデメリット2選
ここでは、空き家を民泊にするデメリットを紹介します。
民泊運営において外せないポイントです。1つずつ解説します。
1. 民泊の営業日数に制限がある
住宅宿泊業法の民泊では、一年間に稼働できる日数が180日までという制限があります。営業日数の数え方は「4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間」です。宿泊数ではなく、何営業日かという計算になります。
したがって、観光シーズンに合わせて稼働するなどの対策が必要です。民泊を営業しない期間はマンスリーマンションとして運用するなど、収益が途切れないような対策を行いましょう。
もし民泊運営を365日稼働させたい場合は、旅館業の営業許可を取得する必要があります。旅館業は住宅宿泊業法に比べ、申請要件や許可が降りるまで厳しくなりますが、審査が通れば日数制限はありません。民泊運営を始める前に、営業日数を何日までにするのか見通しを立てておきましょう。
住宅宿泊事業法の180日ルールについて詳しく知りたい方は、関連記事「【解決】民泊新法180日ルールのポイント3選！利益を上げる方法を解説」をあわせてご確認ください。
2. 景気の影響で収益が変動する
景気の影響でニーズが落ち込んだ場合は、収益が下がる場合があります。ほかにも、新型コロナウイルス感染症が拡大した際は「収益が見込めない」という理由から、住宅宿泊事業の廃止件数が大幅に増加しています。
そこで事業を継続するために、住宅宿泊業法から旅館業や特区民泊へ転用する民泊運営者がいました。旅館業は1年を通して営業可能で、特区民泊は宿泊客の滞在期間が3日から10日以上と決められているため、収益を維持しやすくなります。
また、政府施策であるGo To トラベル事業の影響で観光客が戻ってきた地域では、民泊運営者が事業継続させるために、日数制限関係なく営業できるような体制に変えました。
ほかにも、民泊施設を宿泊用コワーキングスペースとして開放した施設もあります。景気の影響による大幅な収益減を回避するためにも、民泊以外の方法でも運用できる体制を構築することがおすすめです。
空き家で民泊を行う2つの条件
ここでは、住宅宿泊業法に基づいて空き家を民泊にするための条件を紹介します。
ご自身が所有する空き家が2点の要件に合致しているか、よく確認してみましょう。
1. 設備に関する要件を満たす
空き家を民泊にするためには、施設内に水回りと消防の設備が完備されていることが必須条件です。水回りには、以下のような設備があります。
4つの設備は、1棟の建物内に設けられている必要はありません。同じ敷地内の建物に設備できれば、1つの住宅として届出可能です。また、浴室は浴槽がなくてもシャワーがあれば問題ありません。
近所に銭湯があるからといって浴室がついていない部屋は、民泊の対象外になるため注意しましょう。消防設備に関しては、安全面を考慮した消火器や火災報知器、誘導灯などの設置が必須です。
消防に関する手続きや設備について詳しく知りたい方は、消防庁から出している「民泊における消防法令上の取り扱い等」も参照してみてください。
民泊に必要な消防設備について詳しく知りたい方は、関連記事「【保存版】民泊の消防法上必要な設備を建物種類別に紹介【費用や手続きを解説】」をあわせてご確認ください。
2. 居住の要件を満たす
民泊を適切に運用するためには、設備だけではなく居住の要件を満たす必要があります。各要件と認定基準は、以下のとおりです。
| 要件 | 認定基準 |
| 人の生活の本拠として使用されている家屋 | 届出本人が居住している一時的に住んでいる場合は該当しない |
| 入居者の募集が行われている家屋 | 分譲や賃貸の入居者募集を行っている |
| 随時所有者、賃貸人または転借人の居住用に供されている家屋 | 年1回以上は使用している例）セカンドハウス 再居住するために所有している空き家 |
届出を行う空き家が、条件にあてはまるかどうか確認しましょう。
空き家を民泊にするための手順3ステップ
設備と居住の要件を満たした上で、届出などの準備を行いましょう。ここでは、具体的な手順を3つに分けて説明します。
それでは、1つずつ解説していきます。
1. 各自治体に書類の届出を行う
住宅宿泊事業に基づいて届出をする場合は、各自治体に届出を行います。自治体により届出書類が異なるため、事前に調べてから用意しましょう。「各自治体の窓口案内」を確認すると、担当部署と連絡先がわかります。また個人で届出する際には、以下の添付書類が必要です。
| ①破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者に該当しない旨の市町村長の証明書 |
| ②未成年者で、その法定代理人が法人である場合は、その法定代理人の登記事項証明書 |
| ③欠格事由に該当しないことを誓約する書面 |
| ④住宅の登記事項証明書 |
| ⑤住宅が「入居者の募集が行われている家屋」に該当する場合は、入居者募集の広告その他それを証する書類 |
| ⑥「随時その所有者、賃借人又は転借人に居住の用に供されている家屋」に該当する場合は、それを証する書類 |
| ⑦住宅の図面（各設備の位置、間取り及び入口、階、居室・宿泊室・宿泊者の使用に供する部分の床面積） |
| ⑧賃借人の場合、賃貸人が承諾したことを証する書類 |
| ⑨転借人の場合、賃貸人及び転貸人が承諾したことを証する書類 |
| ⑩区分所有の建物の場合、規約の写し |
| ⑪規約に住宅宿泊事業を営むことについて定めがない場合は、管理組合に禁止する意思がないことを証する書類 |
| ⑫委託する場合は、管理業者から交付された書面の写し |
引用元：民泊制度ポータルサイト｜住宅宿泊事業者の届出に必要な添付書類
官公庁が証明する書類は、届出3日以内に発行されたものを提出しましょう。
2. 民泊運営代行業者と仲介サイトを決める
空き家に家主が同居する形でなければ、民泊運営代行業者への依頼が必要です。また集客を依頼したい場合は、民泊仲介サイトの利用も視野に入れましょう。代行の種類と内容には、以下のようなものがあります。
| 種類 | 代行内容 |
| 完全代行 | 部屋の管理をすべて任せられる |
| 清掃代行 | 清掃や備品の補充を依頼できる |
| 民泊運営代行 | 電話やメール対応・サイト運営が任せられる |
また民泊仲介サイトは、インターネット上で宿泊希望者と宿泊施設とのマッチングが可能です。サイト選択の判断に迷った場合は、知名度や対応地域に加えてサポート体制を比較してみましょう。
トラブルを避けるために、予約前日や当日のキャンセル料が発生するかを確認しておくことをおすすめします。民泊運営を始める前に、どの業務を依頼をするのか決めておくことが重要です。
民泊運営代行業者について詳しく知りたい方は関連記事「【完全版】住宅宿泊管理業者に委託できる6つの業務！費用相場や手続きを解説」を、民泊の仲介サイトについて詳しく知りたい方は関連記事「【2023年最新】民泊向けOTAの6サイトを手数料で比較！特徴や集客のポイントを解説」をあわせてご確認ください。
3. 家具やアメニティを準備する
手続きが一通り完了したら、家具やアメニティの準備をします。空き家で民泊運営するために必要なものは、以下のとおりです。
備品に加えて、観葉植物や小物類で部屋を彩るのもおすすめです。民泊サイトに施設の写真を掲載する際、植物や小物があったほうが魅力的に見えます。多くの方が利用するため高価なものではなく、耐久性に優れた物を揃えましょう。
空き家を有効活用して民泊を始めてみましょう
空き家を放置していると管理費が膨大にかかりますが、民泊施設にすることで衛生的に維持しやすくなります。住宅宿泊事業法により条件が細かく定められていますが、安定した運営ができれば収入源になります。
ただし、運営日数180日などの制限があるため、事前に条件を確認して準備しておくことが重要です。それでも、空き家を利用することで初期費用を抑えられるなどのメリットがあります。空き家を有効活用する手段として、民泊を選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。
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