【必見】儲かる民泊経営のポイント7選！注意点や初期投資費用を解説

「儲かる民泊の条件を知りたい」
「民泊を始める際にはどの程度の初期投資が必要なのかな？」
「民泊は規制が多くて、利益を出せるのか心配」

民泊は、一般住宅を使って誰でも始められる宿泊サービスです。しかし、民泊を始めるには法律や自治体の条例への理解が不可欠です。また、コストや集客のポイントについて抑えておかないと開業したものの、赤字になってしまう可能性があります。

そこでこの記事では、民泊の経営について以下の内容を解説します。

• 民泊経営を始める前に理解しておくべき注意点
• 民泊経営を成功させるためのポイント
• 必要な費用と手続き

民泊で儲けを出すためのポイントが理解できる内容になっているので、ぜひ最後までお読みください。

民泊経営を始める前に理解しておくべき注意点3選

民泊経営で利益を出すためには、前提として理解しておくべき注意点が3つあります。

1. 法律や条例による規制が多い
2. 初期投資・管理コストがかかる
3. 集客できないリスクがある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1. 法律や条例による規制が多い

民泊を始めるには、以下の3つのいずれかの法律に則って行う必要があります。

• 民泊新法（住宅宿泊事業法）
• 旅館業法（簡易宿所営業）
• 国際戦略特区法（特区民泊）

民泊新法とは、適正な一般住宅を使った宿泊サービスの提供を目的に制定された法律です。民泊新法には、年間180日を超えて営業できない点がデメリットとしてあります。1年の半分しか営業ができないため、利益を出すには工夫が必要です。

旅館業法では、多人数で居室を共用する簡易宿泊営業の許可が必要です。住居専用地域での営業は制限されていますが、一般住宅の活用はできます。国際戦略特区法は、全国9地域の特定の地域で民泊営業を認める法律です。年間営業日数の制限はありませんが、最低宿泊日数が2泊3日以上という規制が設けられています。

民泊新法と特区民泊は、住居専用地域での営業が可能であるため、自治体の条例で周辺住民への配慮など様々な規制が設けられています。民泊を始めるには、まず法律や条例による規制についてしっかりと理解しておくことが必要です。

民泊新法と旅館業法について詳しく知りたい方は、関連記事「【徹底比較】民泊新法（住宅宿泊事業法）と旅館業法の違い7選！おすすめな人の特徴を紹介」を、特区民泊について詳しく知りたい方は、関連記事「【簡単】特区民泊とは旅館業法の除外特例！6つの特徴と認定地域一覧・設備要件を解説」をあわせてご確認ください。

2. 初期投資・管理コストがかかる

民泊経営は一般住宅が利用できるとはいえ、初期投資ゼロで始められるビジネスではありません。民泊は一般のホテルや旅館に比べて設備要件が少ないものの、消防設備など法令で定められた設備があります。また、宿泊サービスとして寝具や家電などの備品は、最低限必要です。

管理面では、宿泊予約からチェックアウト後の清掃まで様々な業務があります。自身で管理業務を行えない場合は、代行業者に依頼する費用が必要です。

民泊運営の費用について詳しく知りたい方は、関連記事「【保存版】民泊運営にかかる9つの費用！始め方を5ステップで解説」をあわせてご確認ください。

3. 集客できないリスクがある

民泊は宿泊サービスであるため、お客さんを集客できなければ利益はでません。民泊として活用できる自己所有の空き物件があるからと言って、宿泊需要のない地域で開業しても集客は見込めません。

また宿泊施設は数多くあるため、OTA（オンライン宿泊予約サイト）の利用など様々な集客施策にコストをかける必要があります。

OTAについて詳しく知りたい方は、関連記事「【2023年最新】民泊向けOTAの6サイトを手数料で比較！特徴や集客のポイントを解説」をあわせてご確認ください。

民泊経営を成功させるためのポイント7選

民泊の成功には、事前の準備や運営方法に工夫が必要です。こちらでは、民泊経営を成功させるための7つのポイントを解説します。

1. 通年営業できるようにする
2. 身の丈にあった設備投資を行う
3. 近隣施設と差別化する
4. 観光需要のあるエリアで開業する
5. 周辺住民の理解を得る
6. できるだけ自身で管理を行う
7. 民泊保険に加入する

一つひとつ見ていきましょう。

1. 通年営業できるようにする

民泊新法に基づいて経営する場合には、年間営業日数の上限が180日に制限されます。年間営業日数の制限は、利益を出すための大きなハードルです。通年営業するには、以下のいずれかの方法を取る必要があります。

• 旅館業法の簡易宿所営業の許可を取る
• 宿泊サービス以外の事業を行う

旅館業法の簡易宿所営業は、年間営業日数の上限は設けられていません。簡易宿所営業は民泊新法と同様に、フロントの設置義務はありません。定員10人未満の施設であれば、宿泊者一人当たり3.3㎡の床面積があれば許可を受けられるため、一般住宅での営業も可能です。

自身が居住している物件を利用しない限り、簡易宿所営業の許可であっても大きな弊害はありません。民泊新法に基づいて営業する場合は、宿泊サービスだけでなく、シェアスペースや貸しスタジオとして利用する方法を検討すると良いでしょう。

営業日数制限は、宿泊サービスに対してのみに適用されます。宿泊サービスが提供できない期間に、別用用途で収益を確保する方法は有効です。

民泊新法の180日ルールについて詳しく知りたい方は、関連記事「【解決】民泊新法180日ルールのポイント3選！利益を上げる方法を解説」をあわせてご確認ください。

2. 身の丈にあった設備投資を行う

民泊を始める際には、設備費などの初期費用をできるだけ抑えましょう。身の丈にあった予算を立てた上で、消防設備など法令で定められた設備投資を優先して行うことが大切です。

また、リフォームや家電などの設備投資は、予算の範囲内で行いましょう。簡単なリフォームや申請手続きなどを自身で行うことで、費用は抑えられます。

3. 近隣施設と差別化する

集客を成功させるためには、近隣施設との差別化が必要です。ファミリー向けや外国人1人旅向けなどターゲットを決めると、差別化を図りやすくなります。

ファミリー向けの場合、子ども用の食器や寝具を用意するなどの工夫ができます。ターゲットに最適化した施設にすることで、限られた初期投資でも差別化を図れるでしょう。

4. 観光需要のあるエリアで開業する

民泊の物件を決める際には、周辺の観光需要を確認する必要があります。観光需要が見込めない場所では、集客に苦戦してしまいます。観光需要の見込めない地域で物件を所有している場合は、民泊だけでなく賃貸物件として運用する方法も検討してみましょう。

5. 周辺住民の理解を得る

民泊の運営には、周辺住民の理解が欠かせません。民泊は住居専用地域での営業が可能であるため、法律で周辺住民への配慮が求められています。民泊新法や特区民泊では、営業開始前の住民への説明やトラブル時に対応できる体制の整備が必要です。

宿泊客の騒音等で住民との関係が悪化すると、営業の継続が困難になります。客室への貼り紙などで、宿泊客への注意喚起も徹底しましょう。

6. できるだけ自身で管理を行う

民泊の日常的な管理をできるだけ自身で行うことで、コストを抑えることが可能です。民泊の管理業務は専門の業者に委託が可能ですが、清掃代行を含めると売上の30〜40％程度の費用がかかります。

民泊新法では、自身が居住していない物件での営業の際には、住宅宿泊管理業者にすべての管理業務を委託することが義務付けられています。ただし、住宅宿泊管理業者から再委託という形で自身で管理業務を担うことは可能です。管理業務代行で利益を圧迫しないためには、できる範囲で自身による管理を行いましょう。

7. 民泊保険に加入する

民泊の開業の際には、民泊保険に加入しましょう。民泊保険とは「宿泊客が物を壊した」場合の損害保険、また「第三者に危害を与えてしまった」場合の損害賠償保険のことです。

宿泊客の過失であった場合でも、チェックアウト後に事案が発覚した場合、損害の請求が困難な場合が多くあります。また、周辺住民とのトラブルの場合、宿泊客ではなく民泊運営者に損害賠償請求されるケースもあります。損害に備えるために、民泊保険に加入しておいた方が良いでしょう。

民泊保険について詳しく知りたい方は、関連記事「【解決策あり】民泊では住宅用火災保険は適用されない【おすすめ保険4選を紹介】」をあわせてご確認ください。

民泊経営に必要な4つの費用

民泊経営を成功させるためには、初期投資及び運営経費としてどの程度の費用が必要であるか把握しておく必要があります。以下の表は、必要な費用の内訳です。

項目	金額	内容
申請手続き費用	20～40万円	申請代行の料金
設備投資費用	30～50万円	消防設備、内装リフォーム、寝具など各種備品
管理費用	管理代行：売上の20％程度 清掃料金：3千～1.2万円／回	管理代行業者に一括して清掃まで依頼する料金
集客費用	売上の15％程度	OTA利用料金

こちらでは、それぞれの費用について詳しく見ていきます。

1. 申請手続き費用

申請手続きを代行してもらう場合、20〜40万円の費用が必要です。申請代行では、以下の作業を代行してもらえます。

• 自治体への事前相談
• 建物の図面（立面図・平面図）作成
• 設備設置工事の手配
• 消防署の点検立会
• 申請書類の作成

申請手続きの費用を抑えるには、できる作業は自身で行うと良いでしょう。多くの作業は、時間さえとれれば資格や経験がなくてもできます。ただし、申請に必要な建物の平面図や立面図の作成は、建築士事務所などに依頼が必要です。

2. 設備投資費用

設備投資では、法令で定められた消防設備や宿泊施設として最低限必要な備品等を揃える必要があります。設備投資額の目安は、30〜50万円程度です。

• 消防設備（消火器、自動火災警報器、誘導灯など）
• 水回り設備（洗面、浴室など）
• 宿泊設備（寝具、タオル、家具、家電など）
• その他設備（Wi-Fiなど）
• 客室リフォーム
• 外国人向け案内表示

設備投資額が過大になると、経営に悪影響が出る可能性があります。予算を定めて、メリハリのある投資を行うと良いでしょう。

3. 管理費用

管理費用は、住宅宿泊管理業者への委託費用として売上の20％程度が必要です。清掃費用は管理委託費用とは別に請求されます。清掃費用として、1回あたり3千〜1.2万円程度を計算しておきましょう。

自身が居住していない物件を利用する場合、住宅宿泊管理業者への委託は義務であるため必要経費と考えます。管理費用を抑えたい場合は、住宅宿泊管理業者から再委託で管理業務を引き受けられます。

4. 集客費用

集客にかかる費用は、オンラインで宿泊予約を受けるためのOTAの利用料金が必要です。OTAの利用料金は、サービスによって異なりますが売上の15％程度を見ておくと良いでしょう。

そのほか、自身でWebサイトを準備する場合には、初期費用として制作費、運営費用として数千円程度のサーバー・ドメイン費用が必要です

【法律別】民泊経営を始めるために必要な手続き

民泊経営を始める際には、申請手続きについて理解しておきましょう。こちらでは、法律別に申請手続きについて解説します。

1. 民泊新法（住宅宿泊事業法）の場合
2. 旅館業法（簡易宿所営業）の場合
3. 国際戦略特区法（特区民泊）の場合

一つひとつ見ていきましょう。

1. 民泊新法（住宅宿泊事業法）の場合

民泊新法は、一般住宅を使った適正な宿泊サービスのために制定された法律です。自身が居住している住宅を利用する場合は、民泊新法での届出が必要です。

自身が常駐していない不在型の場合は、住宅宿泊管理業者への管理業務委託が義務付けられています。許認可は「届出」であるため、必要な整備を行った上で書類を提出すれば受理されます。必要な手続きの流れは、以下のとおりです。

• 大家への転借の確認（賃貸の場合）
• 保健所・消防署への事前相談
• 設備工事
• 保健所・消防署による立入検査
• 住宅宿泊管理業者との契約
• 近隣住民への説明
• 保健所への書類の届出

民泊新法の手続きのポイントは「近隣住民への説明」です。民泊新法では、住居専用地域での営業が可能であるため、近隣住民への説明が義務付けられています。説明が必要な住民の範囲は自治体によって定められているので、しっかりと確認しておきましょう。

2. 旅館業法（簡易宿所営業）の場合

旅館業法は、居室を多人数で共用する民泊の場合、簡易宿所営業での許可が必要です。「許可」とは本来禁止されている行為を行うことを意味するため、民泊新法の届出に比べて厳格な設備点検などが行われます。必要な手続きは、以下のとおりです。

• 保健所・消防署への事前相談
• 設備工事
• 保健所・消防署による立入検査
• 保健所への許可申請

消防設備は施設構造や面積等に応じて変わります.、事前に消防署に必要な設備を確認しておきましょう。

3. 国際戦略特区法（特区民泊）の場合

特区民泊は国家戦略特区法の「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」として認定されている8つの自治体でのみ営業できる形態です。民泊新法と比べて手続き内容等は大きく変わりませんが、営業可能エリアが自治体によって異なるため、以下の事項の確認が必要です。

• 大家への転借の確認（賃貸の場合）
• 保健所・消防署への事前相談
• 設備工事
• 保健所・消防署による立入検査
• 住宅宿泊管理業者との契約
• 近隣住民への説明
• 保健所への認定申請

特区民泊は、民泊新法と同様に近隣住民への説明が義務付けられています。自治体の指導に沿って、必要な範囲での説明を行いましょう。

民泊経営を始める際には収益性を確認の上で準備を始めよう

民泊は、一般住宅を使って住居専用地域で宿泊サービスを提供できることが大きなメリットです。しかし、営業可能エリアや営業日数などに様々な規制があります。

民泊経営を始める前に、必要なコストや周辺の観光需要などのリサーチを行わないと、利益を出すことが難しい場合があります。初期投資の予算や運営計画をしっかりと作成して、準備を始めましょう。