【解決】民泊新法180日ルールのポイント3選！利益を上げる方法を解説

2022年12月2日2023年5月25日

「民泊は年間180日しか営業できないって聞いたけど、利益が出るのか不安」

「民泊の180日ルールに抜け道はないのかな？」

「簡易宿所と民泊ではどんな違いがあるの？」

民泊は、民泊新法（住宅宿泊事業法）に基づいた、宿泊サービスとして普及してきました。民泊新法には、事業を行う上で把握しておくべき様々な規制があります。中でも年間の宿泊数を制限した「180日ルール」は、事業の利益に直結する規制です。

しかしながら、180日ルールの詳細や対応方法がわからないという方は多いのではないでしょうか。そこでこの記事では、民泊新法の180日ルールについて以下の内容で解説します。

180日ルールへの対応方法が理解できる内容になっているので、ぜひ最後までお読みください。

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民泊180日ルールの3つのポイント

民泊180日ルールを理解する上で、抑えておきたいポイントは以下の3つです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1. 民泊新法で定められたルール

180日ルールは、2018年に施行された民泊新法（住宅宿泊事業法）によって定められています。180日ルールは、民泊新法において以下のように記述されています。

「この法律において「住宅宿泊事業」とは、旅館業法第３条の２第１項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が１年間で百八十日を超えないものをいう。」

引用元：e-GOV 法令検索住宅宿泊事業法

180日ルールは、競合となるホテルや旅館の営業や、近隣住民への影響への配慮が求められたため定められたと言われています。

ただし、180日ルールは、あくまで民泊新法に基づいた営業が対象であるため、旅館業法や国際戦略特区法に基づいた民泊には適用されない点を抑えておきましょう。

2. 宿泊日数のカウントは正午が基準

180日ルールで定めている宿泊日数は「毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間」でカウントされます。カウントの基準が、正午であることがポイントです。

例えば、1泊2日の宿泊であっても、チェックインが17時でチェックアウトが翌日の正午を超えた13時であった場合、宿泊日数は2日とカウントされます。

また宿泊日数は、事業者ごとではなく届出住宅ごとにカウントします。2件の民泊物件をもっていた場合、それぞれで180日を超えていなければ問題はありません。

正しくカウントできていないと、自覚がないまま180日を超えて営業をしてしまう場合があるため注意しましょう。

3. 180日を超えた宿泊は旅館業法違反になる

180日を超えた民泊は、旅館業法違反になります。180日を超えた宿泊サービスの提供は、旅館業法が適用されるためです。旅館業の無許可営業は、6ヶ月以下の懲役もしくは3万円以下の罰則が科されます。

また180日を超えた宿泊サービスを提供したにも関わらず、都道府県に虚偽の過少報告をした場合は、民泊新法に基づき30万円以下の罰金が科される可能性があります。

自治体の条例による上乗せ規制に注意

宿泊日数は、自治体条例の営業期間の規制により、180日より短くなるケースがある点に注意が必要です。

民泊新法では、自治体が地域の事情に合わせて追加の規制を認めています。多くの自治体では、家主不在型民泊の住居専用地域での営業期間を規制しています。

家主不在型とは、ホストが常駐していない形態の民泊サービスです。家主不在型はトラブルがあった場合に、ホストがすぐに対応できない点が問題視されてきました。

また住居専用地域は、都市計画法上の区別で、商業施設などの建設が規制された住宅地域です。住宅地内での民泊では、騒音トラブルなどが数多く指摘されています。

多くの自治体は、民泊営業による問題点に対応するため、地域事情に合わせて具体的に営業期間などを定めてます。

例えば、東京都港区の住居専用地域で家主不在型の民泊ができるのは、以下の期間のみです。

営業できる期間は、1年間で合計93日と、民泊新法の180日ルールの約半分に制限されています。また京都市では、住居専用地域での家主不在型の民泊営業は、1月15日正午から3月15日正午の60日間のみです。

自身が営業を検討している自治体の規制は「各自治体の窓口案内（民泊制度ポータルサイト）」から確認してみてください。

民泊180日ルールの中で利益を伸ばす方法3選

これから民泊を始めようと考えている方の中には「宿泊数180日の中で利益を出すのは難しいのでは」と不安に感じている方は、少なくないでしょう。こちらでは、180日ルールの中で利益を伸ばす方法を3つ紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1. 土日祝日や繁忙期のみ営業する

宿泊日数180日以内で利益を伸ばすには、営業日を土日祝日や繁忙期のみに限定すると良いでしょう。例えば、土日祝日の120日と、お盆とお正月前後のそれぞれ1ヶ月を足すと合計180日程度の営業が可能です。

また、繁忙期や土日祝日の旅館やホテルの料金は、通常と比べて高額に設定されるため、民泊の需要は高まります。自身が営業を検討している地域で、お祭りやイベントなどの需要が高まる時期を確認してみると良いでしょう。

2. 中長期滞在施設として貸し出す

宿泊サービス以外の利益を生み出すために、マンスリーマンションなどの中長期滞在施設として貸し出す期間を作る方法が効果的です。

中長期滞在施設としての貸し出しは、定期建物賃貸借契約を結んだ賃貸サービスです。宿泊サービスの提供ではないため、民泊新法に抵触しません。中長期滞在施設は、長期観光や出張などの滞在先として一定の需要が見込めます。

3. レンタルスペースとして貸し出す

民泊として利用していない時間に、レンタルスペースとして貸し出すことで、宿泊サービス以外の利益を生み出せます。レンタルスペースとは、時間単位でイベントや撮影利用を目的に場所を貸すサービスです。

大人数のイベントやセミナー利用だけではなく、個人のテレワーク用や動画や写真撮影の場所としての需要が高まっていると言われています。

レンタルスペースとしての活用に、法律による規制はありません。それでも賃貸物件を利用している場合は、所有者であるオーナーや管理会社の許可を取っておく必要があるでしょう。

180日を超えて民泊を行う2つの方法

宿泊日数180日ルールは、民泊新法の規制であるため、他の法律に基づいた民泊には適用されません。こちらでは、180日を超えて民泊を行う2つの方法を解説します。

一つひとつ見ていきましょう。

1. 旅館業法の許可を取得する

旅館業法の許可を得て営業する場合、宿泊日数180日ルールは適用されません。一般的な民泊物件のように、フロントがなくて複数の客室に分かれていない場合は「簡易宿所」という扱いになります。

旅館業法に基づき簡易宿所営業を行う場合の主な条件は、以下のとおりです。

許認可	都道府県への許可申請
営業可能地域	第1種・第2種住居地域、準住居地域、近隣商業、商業、準工業
客室床面積	延床面積33㎡以上
消防設備	自動火災報知設備、消火器、誘導灯
入浴設備	近接して公衆浴場がある場合などを除き必要

民泊を旅館業法に基づいて営業する際は、営業可能地域に注意が必要です。第1種・第2種低層住宅地域、第1種・第2種中高層住宅専用地域での営業はできません。

地域の区別は都市計画法で定められています。多くの自治体では、オンラインで地図上の地域区分の確認が可能です。例えば、東京都では「都市計画情報等インターネット提供サービス」で確認できます。

旅館業法について詳しく知りたい方は、関連記事「【徹底比較】民泊新法（住宅宿泊事業法）と旅館業法の違い7選！おすすめな人の特徴を紹介」をあわせてご確認ください。

2. 特区民泊で営業する

国家戦略特区法に基づいて民泊を行う場合、宿泊数180日のルールは適用されません。国家戦略特区法とは、特定の地域における国際競争力の向上を目的に規制を緩和する法律です。

国家戦略特区法に基づく民泊は、一般的に「特区民泊」と呼ばれます。特区民泊は、最低宿泊日数が2泊3日と制限されている点が特徴です。つまり、2泊以上宿泊するお客さんしか泊められません。

特区民泊が認められている「国家戦略特別地域」は、以下の自治体です。

特区民泊を行う場合の条件は、以下のとおりです。

許認可	都道府県からの認定
最低宿泊日数	2泊3日
客室床面積	25㎡以上／室
消防設備	自動火災報知設備、消火器、誘導灯
入浴設備	必要
ほか	外国人旅客の滞在に必要な役務の提供

特区民泊は海外からのお客さんの誘客を想定しているため、外国人旅行客の滞在に必要な「外国語での案内表示」「緊急時の外国語での案内」などが求められます。

また許認可は、都道府県からの「認定」を受ける必要があるため、必要書類を提出するのみの民泊新法に比べてハードルが高いと言えます。

特区民泊について詳しく知りたい方は、関連記事「【簡単】特区民泊とは旅館業法の除外特例！6つの特徴と認定地域一覧・設備要件を解説」をあわせてご確認ください。