【2026年版】民泊可能な用途地域一覧と調べ方

「民泊が運営できない地域があるって本当？」
「用途地域を理解してから民泊開業の準備を始めたい」
「民泊と用途地域ってどんな関係があるの？」

民泊を行うには用途地域の理解が不可欠です。確認不足が原因で「準備を進めていたけれど開業に至らなかった」ということにもなりかねません。

そこでこの記事では以下の内容を解説します。

• 用途地域とは何か
• 民泊営業が可能な用途地域
• 用途地域の調べ方
• 条例による制限の確認方法
• 民泊開業前の注意点

聞き慣れない用語で難しさを感じている方にもわかる内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。

用途地域とは土地の使い方のルール

用途地域とは、都市計画法で定められている「土地の使い方のルール」のことです。都市における土地利用の混在を防ぎ、良好な市街地環境の形成を図るために設けられた制度です。

都市の土地利用は、大まかに以下の3種類に分類されます。

• 住居系：住宅を中心とした地域
• 商業系：商業施設を中心とした地域
• 工業系：工場を中心とした地域

これらの土地利用が無秩序に混在すると、住環境の悪化や都市機能の低下を招きます。そこで都市計画法では、市街化区域を13種類の用途地域に区分し、それぞれの地域で建築できる建物の種類や規模を制限しています。

住居系（8種類）	商業系（2種類）	工業系（3種類）
第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 田園住居地域	近隣商業地域 商業地域	準工業地域 工業地域 工業専用地域

なお、用途地域は全国すべての地域に設定されているわけではありません。「都市計画区域外」や「用途地域無指定の地域」では、用途地域による制限を受けることなく民泊運営が可能です。

【法律別】民泊営業が可能な用途地域は？

民泊営業が可能な用途地域は、どの法律に基づいて民泊を運営するかによって異なります。旅館業法では6つの用途地域、住宅宿泊事業法（民泊新法）では12の用途地域で営業可能です。

民泊は法律別に以下の3種類があります。

1. 旅館業法（簡易宿所営業）
2. 住宅宿泊事業法（民泊新法）
3. 特区民泊（国家戦略特別区域法）

旅館業法の場合の営業可能地域

旅館業法に基づく民泊（簡易宿所営業）は、以下の6つの用途地域で営業できます。

• 第一種住居地域（3,000㎡以下の施設に限る）
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域

旅館業法の民泊は「ホテル・旅館」と同様の扱いを受けるため、住居専用地域での営業は認められていません。これは建築基準法別表第二の規定によるものです。

住宅宿泊事業法（民泊新法）の場合の営業可能地域

住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく民泊は、以下の12の用途地域で営業できます。

• 第一種低層住居専用地域
• 第二種低層住居専用地域
• 第一種中高層住居専用地域
• 第二種中高層住居専用地域
• 第一種住居地域
• 第二種住居地域
• 準住居地域
• 田園住居地域
• 近隣商業地域
• 商業地域
• 準工業地域
• 工業地域

民泊新法の民泊は「住宅」として扱われるため、住宅が建築可能な用途地域であれば営業できます。ただし、年間営業日数は180日以内という制限があります。

特区民泊の場合の営業可能地域

特区民泊は、国家戦略特別区域法に基づき旅館業法の特例が認められている制度です。基本的には旅館業法の営業可能地域に加えて、住居専用地域でも営業が可能です。

2026年4月現在、以下の8地域で特区民泊の取り組みが行われています。

• 東京都大田区
• 千葉市
• 新潟市
• 北九州市
• 大阪府
• 大阪市
• 八尾市
• 寝屋川市

ただし、各自治体が独自に営業可能地域を制限している場合があるため、詳細は各自治体に直接確認することが重要です。

【注意】民泊に関する用途地域の2つの例外

用途地域で民泊営業が可能とされていても、特別用途地区の指定や条例により営業が制限される場合があります。これらの例外規定は用途地域の制限よりも優先されるため、必ず確認が必要です。

特別用途地区による制限

特別用途地区とは、用途地域の指定を補完し、特別の目的から建築物の用途制限を強化または緩和するために定められる地区です。

特別用途地区の特徴は以下の通りです。

• 13種類の用途地域に重ねて指定される
• 地方公共団体が条例で建築物の用途規制を強化・緩和
• 1998年の都市計画法改正により、種類や名称を自由に設定可能

例えば、通常の用途地域では民泊営業が可能でも、特別用途地区の指定により営業が制限される場合があります。反対に、通常では営業できない地域でも特別用途地区により営業が認められるケースもあります。

条例による制限

条例とは、各自治体が独自に定める地方版のルールです。住宅宿泊事業法では、自治体が条例により民泊営業の実施を制限することが認められています。

条例による制限の例：

• 時期による制限：特定の曜日や時間帯の営業禁止
• 地域による制限：学校や病院周辺での営業禁止
• 建物による制限：共同住宅での営業禁止

例えば東京都品川区では、月曜日の正午から土曜日の正午まで、近隣商業地域と商業地域を除く区域の全域で民泊事業の実施が制限されています。

民泊総合研究所では多くの相談を受けていますが、条例の確認不足により開業できなかったケースも少なくありません。必ず最新の条例を確認するようにしましょう。

用途地域の3つの調べ方

用途地域は、インターネット、自治体への問い合わせ、現地確認の3つの方法で調べることができます。最も確実なのは自治体への直接問い合わせですが、まずはインターネットで概要を把握することをおすすめします。

1. インターネットで調べる方法

多くの自治体では、都市計画情報をインターネット上で公開しています。以下の手順で調べることができます。

1. 「○○市　都市計画図」で検索
2. 自治体の都市計画情報サイトにアクセス
3. 住所または地図から該当地域を検索
4. 用途地域の色分けを確認

主要都市の都市計画情報サイト例：

• 東京都：東京都都市整備局「都市計画情報等インターネット提供サービス」
• 大阪市：大阪市「おおさか都市計画情報提供システム」
• 横浜市：横浜市「都市計画情報提供システム」

2. 自治体に問い合わせる方法

最も確実な方法は、該当地域を管轄する自治体の都市計画課や建築指導課に直接問い合わせることです。

問い合わせ時に準備する情報：

• 物件の正確な住所
• 地番（分かる場合）
• 民泊営業の予定（法律の種類）

電話での問い合わせが一般的ですが、重要な内容については書面での回答を求めることをおすすめします。

3. 現地で確認する方法

自治体の窓口で都市計画図を直接確認する方法もあります。この方法のメリットは、担当者から詳しい説明を受けられることです。

現地確認の手順：

1. 自治体の都市計画課を訪問
2. 都市計画図で用途地域を確認
3. 特別用途地区の有無を確認
4. 民泊関連の条例について質問

民泊開業前に確認すべき5つのポイント

民泊開業を成功させるためには、用途地域の確認だけでなく、建築基準法、消防法、賃貸契約、近隣住民への配慮など、複数の要素を総合的に検討する必要があります。

1. 建築基準法の適合性

用途地域で民泊営業が可能でも、建築基準法の各種規定に適合している必要があります。

主な確認項目：

• 建築確認済証の有無
• 検査済証の有無
• 用途変更の必要性
• 構造基準への適合

2. 消防法の設備要件

民泊施設には、消防法に基づく各種設備の設置が義務付けられています。

必要な消防設備：

• 自動火災報知設備
• 誘導灯
• 消火器
• 避難器具（3階以上の場合）

3. 賃貸契約の確認

賃貸物件で民泊を行う場合は、賃貸借契約書の内容確認が必要です。

確認すべき項目：

• 民泊営業の可否
• 転貸の可否
• 用途制限の有無
• 管理規約の内容（マンションの場合）

4. 近隣住民への配慮

民泊運営では、近隣住民とのトラブル防止が重要です。

配慮すべき点：

• 事前の説明・挨拶
• 騒音対策
• ゴミ出しルールの徹底
• 緊急時の連絡体制

5. 収支計画の策定

民泊経営を成功させるためには、詳細な収支計画の策定が不可欠です。

検討すべき費用項目：

• 初期費用：設備投資、申請費用、内装工事費
• 運営費用：清掃費、光熱費、管理費、保険料
• 税金：所得税、住民税、固定資産税

民泊の開業・運営でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。民泊総合研究所では、用途地域の確認から開業手続き、運営サポートまで、トータルでサポートいたします。

用途地域の確認から開業手続き、運営まで代行業者に任せることも可能です。【2026年版】民泊代行おすすめ15選！料金相場と選び方完全ガイドをご覧ください。

この記事のまとめ

• 用途地域は土地利用のルール：都市計画法で定められた13種類の地域区分で建築物の用途を制限
• 法律により営業可能地域が異なる：旅館業法は6地域、民泊新法は12地域で営業可能
• 特別用途地区と条例に注意：用途地域で可能でも例外的に制限される場合がある
• 調べ方は3つ：インターネット、自治体問い合わせ、現地確認で用途地域を調査
• 総合的な検討が必要：用途地域以外にも建築基準法、消防法、契約内容の確認が重要

よくある質問