【注意】又貸し物件で民泊営業が違法となる2つの理由！必要な手続きや契約のポイントを解説

「又貸しで借り受けた物件で民泊を営業しても大丈夫？」
「又貸し物件での民泊営業に必要な手続きを知りたい」
「又貸し物件での民泊にどのようなリスクがあるのかわからず不安」

民泊開業の準備をしている方の中には、又貸しで借り受けた物件での営業を検討している方もいるのではないでしょうか。大家さんに無断で転貸された物件で民泊営業をすることは法的に問題があります。

そこでこの記事では以下の内容を解説します。

• 又貸し物件での民泊営業が違法となる理由
• 法律別の適切な手続き方法
• 無断営業のリスクと対処法
• トラブルを避けるためのポイント
• 適切な契約書の作成方法

又貸し物件での民泊営業を適法に始めたい方はぜひ最後までお読みください。

又貸し物件での民泊営業が違法となる2つの理由とは？

又貸し物件での無断民泊営業は、民法612条違反と用法遵守義務違反の2つの法的問題があります。賃貸人（大家）の承諾なしに転貸し、さらに住居用途以外での利用は契約違反となり、営業停止や損害賠償請求のリスクがあります。

又貸しとは、所有者である「賃貸人」から物件を借りた「賃借人（転貸人）」が、第3者の「転借人」に利用させることです。民泊総合研究所では多くの相談を受けていますが、又貸し物件での民泊営業について正しく理解していない方が多く見受けられます。

又貸し物件で民泊営業が違法となる理由は以下の2つです。

1. 無断の又貸しは「民法612条」違反
2. 又貸し物件での無断の民泊利用は「用法遵守義務」違反

1. 無断の又貸しは「民法612条」違反

賃貸人に無断で又貸しすることを「無断転貸」と言います。無断転貸は、民法612条で以下のとおり禁止されています。

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

また、賃貸契約書には民法612条に基づき無断転貸の禁止が明記されています。国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」でも、禁止事項として又貸しが記載されているためです。

ただし、あくまで賃貸人に無断での転貸の禁止であるため、適切な許可を受けた又貸しは法律的に問題ありません。

2. 又貸し物件での無断の民泊利用は「用法遵守義務」違反

賃貸人の許可を受けていれば、又貸し自体に問題はありません。しかし、又貸しの許可を受けていても、民泊営業としての利用の承諾は別に得る必要があります。

通常、賃貸借契約を結んだ物件の使用用途は住居としての利用に制限されています。住居利用に制限された物件での民泊営業は「用法遵守義務違反」として、賃貸契約書に違反した行為とみなされます。

民泊利用は近隣住民に悪影響を与えるリスクがあるため、賃貸人にとっては容易には承諾できません。民泊は不特定多数の方が短期間で入れ替わり物件を利用するため、特定の方による居住とは使用方法が大きく異なるためです。

実際に平成31年には東京地裁の裁判にて、民泊としての使用が「用途義務違反」にあたるとして契約解除を認めた判決が出ています。同裁判の事例では、賃貸人から転貸することの許可は下りていたものの、民泊営業は無断で行っていました。

法律別の適切な手続き方法は？

又貸し物件での民泊営業には、民泊新法、旅館業法、特区民泊の3つの法律に基づく手続きがあります。いずれの場合も賃貸人と転貸人の両方からの書面による承諾が必要で、届出時に承諾書の提出が義務付けられています。

又貸し物件での民泊営業は、賃貸人からの許可が必要です。また民泊営業を行うには、賃貸人から許可を受けていることを、所轄庁への許認可手続きにおいて書面で届けなければなりません。

民泊の許認可に関する3つの法律の手続きについて詳しく解説します。

法律	営業日数制限	必要書類	届出先
民泊新法	年間180日以内	承諾書（賃貸人・転貸人）	都道府県知事
旅館業法	制限なし	承諾書・賃貸契約書	保健所
特区民泊	2泊3日以上	賃貸借契約書等	認定自治体

1. 民泊新法（住宅宿泊事業法）

民泊新法は、一般住宅を使った宿泊サービスの適正化を目的に2018年に施行された法律です。民泊新法に基づく民泊は開業前に、都道府県等の保健所に営業開始の届出の提出が必要です。

賃貸物件を民泊利用する場合には、賃貸人と又貸しをする転貸人が承諾している旨を記載した書類を、届出書の添付書類として提出しなければなりません。

賃貸物件を利用する際の届出書類は、住宅宿泊事業法施行規則4条に明記されています。賃貸の場合に必要な書類は、4条4項に以下の記載があります。

届出者が賃借人である場合においては、賃貸人が住宅宿泊事業の用に供することを目的とした賃借物の転貸を承諾したことを証する書面

届出者が転借人である場合においては、賃貸人及び転貸人が住宅宿泊事業の用に供することを目的とした転借物の転貸を承諾したことを証する書面

又貸しで借り受けた方が民泊営業を行う場合、大家さんである賃貸人と又貸しを行う転貸人の2人の許可が必要と明記されています。

2. 旅館業法（簡易宿所営業）

旅館業法は、ホテルや旅館などの適正な宿泊サービスの提供を目的とした法律です。多人数で居室を共有する民泊は、旅館業法における簡易宿所営業に位置づけられます。

旅館業法における賃貸・転貸物件の利用については、厚生労働省の「民泊サービスと旅館業法に関するQ&A」において解説されています。解説によれば、賃貸・転貸物件での民泊営業には、賃貸人や管理会社に以下の2点の確認が必要です。

• 賃貸借契約において、転貸（又貸し）が禁止されていないこと
• 旅館業に使用することが可能となっていること

書式は、許可を受ける自治体に確認が必要です。一般的には、賃貸人・転貸人の承諾書や賃貸契約書の提出によって確認されます。

3. 国家戦略特区法（特区民泊）

国家戦略特区法による民泊は、一般的に「特区民泊」と呼ばれます。特区民泊は「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」として認定された自治体で、旅館業法の除外特例を受けて営業する形態です。

又貸し物件で特区民泊を行う場合、各自治体が定める書類を提出しなければなりません。例えば、大阪府では「施設の賃貸借契約書及びこれに付随する契約に係る約款の写し」の提出が求められます。

2026年現在、特区民泊が認定されている地域は限定的であり、東京都大田区、大阪府、京都府などが主要な認定地域となっています。

無断営業した場合の3つのリスクとは？

無断での又貸し民泊営業は、事業差し止め、違約金支払い、人間関係破綻の3つの重大なリスクがあります。民法612条違反により賃貸契約解除となれば、初期投資した数十万円が無駄になり、さらに損害賠償請求を受ける可能性もあります。

又貸しで民泊を無断営業した場合には、以下の3つのリスクを負うことになります。

1. 民泊事業を差し止められる
2. 賃借人に違約金の支払いなどの損害を負わせてしまう
3. 賃借人との人間関係の破綻

1. 民泊事業を差し止められる

無断での又貸しが発覚した場合、賃貸人から事業を差し止められるリスクがあります。無断での又貸しの禁止を定めた民法612条には、違反があった場合の対応について以下のとおり記載されています。

賃借人が前項の規定（無断転貸の禁止）に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

民法では、賃貸人が賃借人（転貸人）との契約を解除できると記載されています。そのことから、転貸人から物件を又貸しで借り受けている転借人も物件を明け渡す必要があります。

民泊は部屋の内装や家具・家電の準備など、初期投資が数十万単位で必要です。又貸しによって事業を止められてしまえば、初期投資は無駄になってしまいます。

2. 賃借人（転貸人）に違約金の支払いなどの損害を負わせてしまう

無断で又貸し物件で民泊営業をした場合、又貸しをした賃借人（転貸人）に違約金などの損害を負わせてしまうリスクがあります。

賃貸借契約に違反した場合、賃借人は賃貸人に違約金を支払う義務を負います。賃貸物件では、途中解約による違約金が発生するケースが多いですが、その他に又貸しなど賃貸借契約に反した行為に対しても課せられるため注意が必要です。

また、又貸しだけでなく民泊営業を行った場合、賃貸人は近隣住民からクレームを受けるなどのトラブル対処が必要になるケースが多いです。そのため、違約金だけでなく損害賠償を求められる可能性があります。

違約金の相場は賃料の1〜2ヶ月分程度ですが、損害賠償額は被害の程度により大きく変動するため、予想以上の金額になる可能性があります。

3. 賃借人（転貸人）との人間関係の破綻

又貸しをした賃借人（転貸人）に無断で民泊営業を行うと、違約金など金銭的な損害を負わせてしまうため、人間関係の破綻につながります。

例えば、親類や友人など親しい関係の方から又貸ししてもらっていた場合には、その後の人間関係に大きな支障をもたらすリスクがあるでしょう。無断での民泊は、又貸ししていた賃借人（転貸人）の責任が問われることを自覚する必要があります。

民泊総合研究所では、このような人間関係のトラブルに関する相談も多く受けており、事前の適切な手続きの重要性を痛感しています。

適切な契約を結ぶための2つのポイントとは？

又貸し物件での民泊営業を適法に行うには、3者間での合意書作成と直接契約への変更が重要です。合意書では民泊営業の詳細条件を明記し、可能であれば賃貸人との直接契約に変更することで、契約上のリスクを最小化できます。

又貸し物件での民泊営業を行う際には、以下の2つのポイントを抑えておくとトラブルを避けられます。

1. 賃貸人・賃借人と合意書を作成する
2. 賃貸人と直接賃貸契約を結ぶ

1. 賃貸人・賃借人と合意書を作成する

契約上のトラブルを防ぐために「賃貸人・賃借人（転貸人）・転借人」の3者で、物件を民泊営業として活用する合意書を作成しておきましょう。

又貸し物件で民泊をする場合、自身が物件を借りている賃借人（転貸人）だけでなく、大家である賃貸人への許可も必要です。3者で合意書を作成しておけば「認識が違った」などのトラブルを防げます。

合意書には以下の項目を明記することが重要です：

• 民泊営業の許可範囲
• 営業期間と更新条件
• 近隣トラブル時の対応責任
• 設備改修の許可範囲
• 契約解除の条件

2. 賃貸人と直接賃貸契約を結ぶ

又貸し物件の場合、自身が大家である賃貸人と直接交渉などが行いにくいため、直接賃貸契約を結ぶのがおすすめです。賃貸人と直接賃貸契約を結べれば、又貸し状態を解消できます。

また又貸しの場合、何らかのトラブル等で賃借人（転貸人）が賃貸借契約を終了すれば、民泊営業を続けられなくなるリスクがあります。賃貸人と直接契約を結べば、自身の責任のもと営業を継続できるため、予期せぬ契約終了のリスクを避けられるでしょう。

直接契約への変更時には、以下の点を確認することが重要です：

• 民泊営業の明示的な許可
• 必要な設備改修の許可
• 近隣対応の責任分担
• 契約期間と更新条件

民泊開業時の注意点と対策方法は？

又貸し物件での民泊開業には、用途地域の確認、消防設備の設置、近隣住民への配慮が必要です。住居専用地域では民泊営業ができない場合があり、消防法に基づく設備設置も義務付けられているため、事前の十分な調査と準備が不可欠です。

又貸し物件での民泊営業を成功させるためには、法的手続き以外にも注意すべき点があります。

用途地域の確認

民泊営業が可能な用途地域かどうかの確認が必要です。住居専用地域では民泊営業が制限される場合があります。【2026年版】民泊可能な用途地域一覧と調べ方で詳しく解説していますので、併せてご確認ください。

消防設備の設置

民泊営業には消防法に基づく設備設置が必要です。又貸し物件の場合、設備改修の許可を賃貸人から得る必要があります。

近隣住民への配慮

民泊営業は近隣住民とのトラブルが発生しやすいため、事前の説明と適切な運営が重要です。特に又貸し物件の場合、トラブル時の責任の所在を明確にしておく必要があります。

管理体制の構築

又貸し物件での民泊営業では、複数の関係者がいるため、管理体制の構築が重要です。清掃、鍵の受け渡し、トラブル対応などの責任分担を明確にしておきましょう。

民泊の開業・運営でお悩みの方は、民泊総合研究所までお気軽にご相談ください。適切な手続きから運営方法まで、専門的なサポートを提供いたします。

この記事のまとめ

• 法的根拠：又貸し物件での無断民泊営業は民法612条違反と用法遵守義務違反の2つの法的問題がある
• 必要手続き：民泊新法、旅館業法、特区民泊いずれの場合も賃貸人と転貸人両方からの書面承諾が必要
• リスク回避：無断営業は事業差し止め、違約金支払い、人間関係破綻の3つのリスクがある
• 適切な対応：3者間での合意書作成と直接契約への変更でトラブルを防止できる
• 事前準備：用途地域確認、消防設備設置、近隣配慮、管理体制構築が成功の鍵

よくある質問